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纽约大都会区域中心 威斯汀酒店公寓医疗中心项目 考察游记 (下)

 

(3)项目的基本情况

    酒店是要开发的整体项目的一部分。除此之外还有一个非常大的可以停放250辆汽车的停车场。这一数量是当前这片地面最大可停车数量的近5倍。因而特别得到周边住户的赞同和当地官员的支持。在纽约因为政务相当公开,任何一个项目的一举一动只有能更多地满足公共需求,没有公众反对,才会得到当地政府和人民代表/民意代表的支持。因为官员最不想得罪的就是当地选民。这个项目地下部分还包括了一个SPA,健身中心等设施。

     整个项目还包括一个与主体建筑连为一体,却又自成一体的医疗中心建筑。在没有做任何广告的基础上,登记等待进驻的医生已经达到了预计总数的一半了。项目方负责人非常自信与最终会进驻的医生的数量。他说一方面法拉盛本地医生数量大得惊人,市需求量亦大, 一个经纪人就登记了超过600位医生排的名字。一部分纽约曼哈顿中国城的医生也在把办公室往法拉盛搬。因为这里的客户更多,停方便, 租金价格更合理。曼哈顿很多商业存在的向法拉盛转移的趋势将使法拉盛变成新的增长点。一个例子是项目方公司所在的楼盘2年前开盘一周内,所有提供给公司、律师、医生的办公室被认购一空。而这已经是一年前的事情。从此之后没有任何其他新商业楼宇建筑来满足这个需求。

而新的医生还在迁入。因需求依然在不断积累!对具有EB-5目的地该项目而言,医疗中心将产生最大数量和最密集的就业机会。加上威斯汀Westin酒店,就业人数将达到1159个。是所需60个投资人所需要就业职位的几乎两倍。

 

 

 

 

Images Courtesy of Fleet Financial Group

 

 

总建筑高度为20层,除酒店外高层为可以看到曼哈顿天际线的豪华Condo,共68套。每套价格超过100万美元。项目方可以形象地针对每个投资者以一套价值100万美元以上的豪华Condo作抵押。项目建成总价值估计超2亿美元,并以此作为贷款抵押品。5年后当投资者拿到永久绿卡准备撤出投资的时候,项目方将努力还款,或者给予投资者法拉盛项目附近的价值50万美元的新建公寓,价格以当时房地产公开评估价格为准。

值得指出的是:法拉盛的地址具有优势!

在我们所见到的所有类似项目里,法拉盛的房产是最具备实际使用价值的。以房地产的三个核心信条,地点!地点!地点!来看,相比其他任何区域中心可能提供的地产的地址相比较,法拉盛难以比拟的极具竞争力的位置决定了投资者完全可以保留给自己自用。也决定了法拉盛的房产几乎最容易在公开市场脱手!

我问到了项目方,如果你的项目不能完全完工怎么办呢?他表示首先商业前景决定了这不是个问题。其次,在经过了严格的公开听证会,及考察了项目方2009年获得巨大成功的获奖豪华公寓项目“香格里拉”,并对将要建设的威斯汀酒店和医疗中心项目审计,并且在得到了纽约著名的Morrison Cohen为纽约市政府的公司(New York City Capital Resource Corporation)出具的重要的律师意见函之后,纽约市政府才决定自911后第一次为完全私有项目提供总数为2928万美元(1700万美元+1228万美元)的联邦经济刺激基金贷款。这一决定意义重大。市政府是得出了项目一旦开始建设,一定会完工的结论才这么做的。甚至一个A+级的保险公司愿意为该项目的完工提供一个行业里被称为“履约保函(performance bond)”的担保。保证项目可以按期完工。

 

(4)在纽约,这是911后第一次政府复兴贷款辅助一个私人建设计划。该项目是目前唯一的经历了严格纽约市公开听证会考验的eb-5项目!

     值得一提的是:公开听证会绝对不是走过场。纽约市政府的公开化是有目共睹的。能够经历激烈交锋的公开听证会。纽约6个区里面很多申请得到政府贷款的项目在公开听证会的激烈辩论里被淘汰。项目方告诉我们,由于该项目提供给周围社区更多方便,因而项目听证会异常顺利,使得政府官员印象深刻。最后根据就纽约市政府要求,委托纽约著名律师楼Morrison Cohen作出了完全第三方的律师意见书的基础上,政府决定向其发放30年长期优惠政府贷款。只有经历严格考验的项目才能得到如此的政府支持。

   纽约政府复兴贷款背景:为了刺激美国经济发展,美国各地政府可以向联邦政府申请复苏基金。纽约市共有5个区。为了公平,市政府最终确定在每一个区挑选一个项目来资助。通过公开听证会方式公开讨论。多数的项目要是公共项目或对公众有益的项目才能得到批准。该项目方因为2009年获奖项目“香格里拉”的成功,以及新项目对公众的贡献而一举获得提名。成为唯一获得政府刺激基金的私人项目。

最后,项目方的负责人告诉我们,所有这些事情在政府事务非常公开化的纽约都有据可查。

 

(6)干净的没有法律诉讼的,经过律师楼考察核实的项目

 

 

根据就纽约市政府要求,委托纽约著名律师楼Morrison Cohen在基于对事实的考察基础上,对政府债券发行所涉及的机构作出了完全第三方的律师意见书。

律师意见函是应纽约市政府的要求而作的。该律师意见函的对象是纽约市资金资源公司(New York City Capital Resource Corp)

 

· 作为信托银行的纽约梅隆银行(The Bank of New York Mellon)

· 作为销售代理的纽约著名投资银行M.R.Beal & Company公司。

 

涉及的调查是针对纽约市政府为项目募资而发行的1700万美元免税和1228万美元两种债券的事情。该意见函涉及了为发行债券而对项目方合法性、项目方股东决议、项目公司是否存在为解决的法律诉讼、项目建筑贷款条款、关联法律关系、土地所有权、公司的财务报告等作出调查与认证

【纽约时报的城市空间专栏报道 The New York Time - city room】

November 9, 2009, 6:05 pm 

Five Development Projects to Receive Stimulus Money

By PATRICK MCGEEHANCity officials have chosen five more development projects, one in each borough, to receive tax-free financing through the federal stimulus program.

The five projects, which include a hotel, a medical facility and a cement depot, would receive up to $87 million by selling “recovery bonds” through the city’s Capital Resource Corporation. City officials estimate that the projects would create about 600 construction jobs and about 300 permanent jobs, said David Lombino, a spokesman for the city’sEconomic Development Corporation.

… Up to $17 million of bonds would be issued on behalf of Fleet Financial Group, which plans to build North Queens Medical Center, an 80,000-square-foot treatment facility with a parking garage on Union Street in Flushing.

链接:http://cityroom.blogs.nytimes.com/20...timulus-money/

 

 

(7)2009年获奖作品“香格里拉”是一个什么样的项目呢?                             -- 深度挖掘价值的创新之作。

香格里拉公寓位于法拉盛的Beech街上。这是一条幽静的两边都是古典的老式公寓楼的街道。由原来老旧公寓改建全新理念新颖的香格里拉公寓完全与原有的其他建筑完美融合到一起了。统一中体现出变化。凉台最外面是统一的深绿色玻璃。与周围老旧公寓楼不同的是新建筑完全不再采用老式的美国人习惯的浪费能源又有噪音的窗式空调。也没有采用造价昂贵的每年要定期清理烟道的中央空调系统。取而代之的是在凉台里面不引人注意的每户独立的短小的立式空调系统。因而整个建筑物外观整齐目。

 

 

项目方谈到了一些有趣的故事。因为选择的空调效率很高,噪音又小。最初进驻的美国客户有时打电话给物业人员抱怨说空调坏了。检修人员去检查发现完全没有问题。只是因为噪音太小,被住户误以为系统坏了。设计上我们发现项目方把建筑装修里面引进了很多细腻高的元素带进了这个开发里, 包括大利建材配。在任何细节方面用心,开发商将成本控制,建筑结构设计和用料统筹兼顾。每一步每一个环节都计算到了极致。首先使得同样的土地面积和容积率的基础上,该项目的可用面积达到了最大化。虽然在门窗,炉头的用料上追求著名品牌产品,但由于创造性地挖掘了可用面积潜力,使得总建筑成本非但没有增加,反而减少。而住房质量和舒适度都有很大提高。对建筑商而言利润依然有较大空间允许在装修用料方面采用最好品质的材料。比如取暖部分由于建筑保温考虑得非常尽心到位,热量损失非常小,因而供暖系统中的暖气片本身温度很低,手摸上去只感觉温暖,丝毫没有感觉常见暖气片的热度。但室内的温度却非常舒适温暖。4层窗户关上后完全听不到外面的声音,飞机飞过都没有体会到噪音。

 

The Shangri-La Tower is a newly built luxurious high-end condo in downtown Flushing. It has gorgeous lobby design and uses exquisite top-of-line material including Maplewood floor and stainless steel appliances. Central air conditioning, gym room and 24-hour doorman are some of the highlights of this development.

 

位于140-22 Beech Ave, Flushing, NY 的获纽约市2009年建筑奖的“香格里拉”高级公寓

项目方在建设“香格里拉”高级公寓的时候处处挖掘潜能。由于在建筑空间方面效率很高,使得项目方可以使用很好的建筑材料。包括使用有一定弹性的最新水泥,使得整个建筑不至于像其他老式建筑,天长日久砖缝开裂,冬天损失大量热量。因而室内温和。这些对节能,舒适,挖据潜力等特征的整体融合是项目方在“香格里拉”项目里所推崇的“原生态概念!”

香格里拉的门厅采用酒店式门厅设计,非常宽阔,大方。但却是在没有损失一平米的使用面积的情况下完成的。据说纽约市前来验收项目的官员一进门就一再惊讶地表示,这不是一幢公寓楼建筑而更像一家酒店的门厅标准。居住在楼里面的住户可以在宽阔的大厅很体面地招待来访的朋友。该项目因为诸多的因素成为纽约市获奖项目。

 

(8)“香格里拉 Shangri-La”高级公寓在美国房地产企业最困难的2009时期一周内售罄,在纽约引起关注。

 

香格里拉的开盘时间2009年底对于地产项目而言并不占优势。全美的房地产在下跌,连一度坚挺的曼哈顿也开始下跌。但是逆势而上的香格里拉几乎在一周内售罄。项目方的负责人告诉了我们纽约市在网络上公开可以查证的交易记录。上面显示了整个香格里公开的交易记录。无可辩驳地说明了当初开盘的火爆行情。在整个地产没有任何起色的时候,这样的销售记录蕴含了非凡的意。

“香格里拉高级公寓”项目获得“皇后区商会杰出建筑设计一等奖”,该项目的建筑公司得到“皇后区商会最佳建筑奖”

 

 

(9)整个项目产生的工作职位按照目前设计将至少达到1159个,两倍于永久绿卡批准所需数量。I-829将安全可靠。

充足的就业人数是eb-5投资者最终可以得到绿卡的保障。在这个整体项目里,参照其他区域中心移民项目的威斯汀酒店(Westin)本身就可以解决很多就业。值得提起的是在酒店行业里,越是高端的酒店其就业比例越充分。假日酒店和威斯汀酒店(Westin)的就业比例是不一样的。越是高端的酒店其雇用服务人员的比例越高。但是在谈到就业时,项目方特别指出Westin的就业并不是这个综合性项目的最大部分。最大部分是它的医疗中心部分。根据移民局已经批准的就业报告,医疗中心能产生的直接与间接就业总共会达到近700之多。已经可以满足60个投资人的就业需求。除了医疗中心和威斯汀(Westin)之外,可以停下250辆汽车的地下停车场及SPA和健身中心的近170个直接和间接就业。三项加在一起,整体就业将达到1159个。大大超过60个投资者所需要的数量。

作为融设计,施工,其后管理的团队,项目方将保留项目执行中的每一笔收费与开支,以及所有的工资凭证。而不需要花钱找第三方来管理。

事实上,因为有纽约市政府的贷款。保留这些材料也是政府要求的。这些会大大方便投资人I-829的申请!

这将是所有区域中心项目里2年以后经得住真正考验的eb-5项目,也将是商业上经得起考验的好的地产项目!能将两者聚于一身的eb-5项目相对很难寻找。

 

 

 

 

Flushing, founded in 1645, is a neighborhood in the north central part of the New York borough of Queens, ten miles (16 km) east of Manhattan.

想过住在法拉盛吗?是不错的选择。由于轨道交通的发达,法拉盛有直达曼哈顿的地铁,25分钟内你就可以站在曼哈顿的楼群当中了。

 

 

 

 

【声明】

1. 部分照片引用于网络,仅仅为了演示目的。

2. 该项目考察游记涉及到的事实均欢迎有兴趣的投资者核实。本公司对事实性的描述负责。该游记由基金公司同事主笔,其中的意见仅代表本公司对项目的看法。可能构成与投资者意见的冲突。我们希望有兴趣的投资者在不受我们意见影响的情况下亲自做实地或书面考察。作出自己负责的投资决定。

 

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